L’investissement est une activité ouverte à toute personne soucieuse de fructifier et de diversifier son épargne. Pour y parvenir, il est possible d’investir dans différents secteurs d’activité parmi lesquels l’industrie, la technologie, le commerce ou l’immobilier.
Du fait de la sécurité qu’il offre aux investisseurs, le secteur de l’immobilier en France connaît une forte croissance. En matière d’investissement locatif, cette croissance continue se justifie notamment grâce à la mise en place de dispositifs de défiscalisation adaptés.
De ce fait, pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de l’ordre de 50% ou d’une importante réduction d’impôts, mais également d’optimiser le budget destiné à l’achat d’une résidence principale, de nombreux contribuables optent pour la location meublée non professionnelle.
Destiné aux Français soucieux de préparer leur retraite, le statut LMNP permet de réaliser un investissement sur le long terme. Toutefois, pour pleinement profiter de ce mode d’investissement, il convient d’identifier les formes juridiques à adopter.
Les meilleures formes juridiques pour faire de la LMNP (location meublée non professionnelle)
La location meublée non professionnelle est une activité qui permet à un propriétaire de louer ses biens immobiliers meublés. Les résidences individuelles, étudiantes, d’affaires, de tourisme, pour personnes âgées sont notamment concernées par ce régime fiscal.
Par ailleurs, les revenus générés par l’activité de LMNP sont taxés au titre de BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le loueur a donc la possibilité de choisir entre les régimes d’imposition réelle et micro-BIC dans le cadre de ces activités locatives.
Toutefois, pour accéder à ce régime fiscal, il convient de générer de l’activité de location des recettes inférieures à 23 000 euros. De même, les bénéfices doivent être inférieurs aux revenus du foyer fiscal.
Véritable niche fiscale, l’investissement locatif sous le statut de loueur meublé non professionnel offre de nombreuses opportunités en fonction de la forme juridique, des règles de défiscalisation qui lui sont appliquées.
De nombreux statuts juridiques existent pour une location meublée non professionnelle. Toutefois, le choix varie le type de projet et le nombre d’investisseurs. Par ailleurs, le loueur doit éviter de se lancer dans un investissement locatif sous le statut d’une société civile immobilière.
En effet, exercer la location meublée non professionnelle sous le statut de SCI, assujettis le loueur au paiement de l’impôt sur les sociétés. Ci-dessous les choix possibles :
Forme juridique LMNP : L’EURL
L’EURL ou l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée est compatible avec le statut LMNP. Elle est idéale pour les contribuables désireux de réaliser d’importants investissements dans la location meublée non professionnelle.
C’est également une forme juridique idéale pour les personnes animées par le désir de transmettre un patrimoine immobilier avantageux à leurs proches. Adopter cette forme juridique permet de faciliter :
- La protection du patrimoine personnel suite à une séparation claire entre les biens privés et ceux professionnels,
- La transmission du patrimoine immobilier à ses proches dans des conditions avantageuses,
- La conservation grâce à l’amortissement de l’optimisation fiscale.
Toutefois, pour bénéficier de cette forme juridique, il convient d’effectuer les démarches suivantes :
- La rédaction des statuts de la structure,
- La publication d’une annonce légale,
- L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Forme juridique LMNP : SARL de famille
Dans le cadre de ses activités, le loueur meublé non professionnel peut opter pour la SARL de famille. Cette forme juridique est adaptée pour les investissements immobiliers en famille. Elle est connue pour faciliter l’acquisition et l’aménagement des biens immobiliers.
Par ailleurs, la société à responsabilité limitée de famille permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Elle permet notamment aux associés de :
- Profiter de l’amortissement et des avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle,
- Être à l’abri d’une double imposition de l’impôt sur les sociétés (IS) et de l’impôt sur le revenu (IR).
De plus, les bénéfices perçus par chaque associé en cas de revente des biens immobiliers de la société à responsabilité limitée de famille sont imposés en fonction de sa part. Par ailleurs, l’adoption de la SARL de famille garantit une transmission patrimoniale simplifiée.
Cette forme juridique permet grâce au démembrement des parts sociales de transmettre à moindre coût son patrimoine immobilier. De ce fait, il est possible de conserver l’usufruit même après avoir cédé le bien à ses enfants.
Forme juridique LMNP : SNC
La société en nom collectif (SNC) représente une solution idéale pour l’activité de loueur de meublés non professionnels. Elle offre notamment l’avantage de réunir les personnes issues de différentes familles.
Cette forme juridique octroie en effet à tous les associés le même niveau de responsabilité ce qui permet de réduire les risques liés à l’activité de LMNP. Par ailleurs, la SNC, octroie aux gérants le statut de commerçants indispensable pour exercer cette activité.
En outre, cette forme juridique jouit d’une transparence fiscale qui contraint les associés au paiement de l’impôt sur le revenu. Néanmoins, ce statut juridique n’est accessible qu’aux personnes physiques.
Forme juridique LMNP : SAS
La société par actions simplifiée représente un statut juridique adapté pour l’activité de location meublée non professionnelle. Cette forme juridique offre une grande liberté à ses associés et permet notamment de bénéficier pendant une durée de cinq ans du régime des sociétés de personnes.
Cependant, pour accéder à ce statut, il convient de respecter certaines conditions notamment avoir :
- Une décision unanime prise par tous les associés,
- Une société non cotée en bourse,
- Une demande réalisée dans un délai de 5 ans suite à la création de la société,
- Un effectif inférieur à 50 salariés.
Par ailleurs, investir en tant que loueur meublé non professionnel grâce à une SAS permet de profiter de :
- Un amortissement sur l’acquisition du patrimoine immobilier,
- Une imputation des profits,
- Une TVA avantageuse,
- Un déficit foncier,
- Un pouvoir d’achat immobilier accru.
L’immobilier est un domaine porteur en raison de la forte demande. Afin de soutenir et favoriser les investissements dans cette activité, des statuts juridiques tels que le LMNP sont mis sur pied par les autorités françaises.
Ce statut offre la possibilité à tout contribuable français d’investir sous certaines conditions dans le secteur de l’immobilier via des formes juridiques diverses. Celles-ci sont fonction du nombre d’investisseurs, des liens de parenté entre eux.