Un logement mis en location est soumis à des risques de dégradations résultant de son utilisation. La nature ou l’origine de la dégradation dont le logement fait l’objet permet d’imputer la responsabilité qui en découle soit au locataire, soit au propriétaire. À ce titre, la loi opère une classification des dégradations attribuables au locataire et de celles attribuables au propriétaire.

La responsabilité des dégradations d’un immeuble en cours de location

Pendant la période de la location, les dommages causés au logement relèvent de la responsabilité du locataire. Seules les dégradations lourdes indépendantes d’un fait du locataire se retrouvent à la charge du propriétaire. Il convient de préciser que le locataire et le propriétaire peuvent apporter des modifications conventionnelles à l’obligation d’entretien courant du logement par le locataire. Il peut être stipulé dans le contrat de bail que le propriétaire assume une partie des charges de l’entretien de l’immeuble qu’il a mis en location.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Le locataire a l’obligation d’assurer l’entretien et de procéder aux travaux de réparations locatives du logement qu’il a loué.

Les réparations locatives

Relève de la responsabilité du locataire les réparations courantes des éléments d’équipement aussi bien de l’intérieur que de l’extérieur du logement. S’agissant des réparations intérieures, le locataire assure le maintien en l’état :

  • Des revêtements de sol ;
  • Des placards ;
  • Des canalisations de gaz ;
  • Des équipements électriques et sanitaires ;
  • Des équipements de plomberie ;
  • Des murs et plafonds…

Quant aux réparations extérieures, il s’agit de l’entretien des portes et fenêtres, des gouttières, des grilles de portail, des vitrages, des terrasses et auvents… La liste des réparations locatives n’étant pas limitative, le locataire est appelé à assurer l’entretien et la réparation de tous les éléments qui lui permettent une jouissance paisible du logement qu’il a loué. Toutefois, lorsque la dégradation des plafonds et volets n’est pas imputable au locataire, ce dernier est exonéré de la réparation.

Les dégradations par négligence

Lorsque le défaut d’entretien entraîne des dégradations du logement en cours de location, le locataire est tenu d’assumer la responsabilité de cette dégradation. Il peut s’agir des tâches sur les murs ou sur les portes, d’un parquet abîmé, d’une moquette brûlée. Toutes les fois où les dégradations se rapporteront à un manquement de l’obligation d’entretien du locataire, ce dernier en assume la responsabilité.

Quelles sont les dégradations à la charge du propriétaire ?

Lorsque la dégradation est liée à un vice de construction, une décrépitude naturelle du logement, un cas de force majeure ou une grosse réparation du logement, elle est à attribuer au propriétaire. Le propriétaire se doit également de remplacer les équipements importants devenus hors d’usage.

Les dégradations relatives à la vétusté du logement

La vétusté est à distinguer de la détérioration. Le locataire et le propriétaire peuvent prévoir dans le contrat de bail les conditions de vétusté des équipements du logement en définissant pour chaque élément une durée de vie et un coefficient d’abattement forfaitaire. Ainsi lorsque les conditions sont remplies, le bailleur assume la responsabilité de l’usure de l’équipement. Il peut s’agir :

  • De la peinture des murs ;
  • Du plafond usé ;
  • Des revêtements de sols usés…

Peuvent être également concernées, les dégradations relevant des réparations locatives.

Les dégradations de force majeure

Il s’agit ici des risques de dégradation occasionnés par un événement imprévisible, indépendant de la volonté du propriétaire et de celle du locataire. Une tempête, un séisme et une inondation par exemple sont des cas de force majeure. Le propriétaire en assume la responsabilité même si les dégradations sont de la même nature que les réparations locatives.

Que retenir ? Les dégradations d’un immeuble en location selon leur nature entraîneront la responsabilité du locataire ou celle du propriétaire. Pour plus de sécurité, le bailleur et le locataire peuvent aménager la responsabilité de certaines dégradations du logement dans le contrat de bail.

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